การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานคร / กระแสการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดในกรุงเทพมหานคร ณ ปัจจุบัน

ทราบกันดีว่าปัจจุบันราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและพื้นที่ใจกลางเมืองโดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีพื้นที่ดินเหลือค่อนข้างน้อยและราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งพบว่าที่ดินบางแปลงในทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานครมีการซื้อขายกันสูงกว่า ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ส่งผลให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดประเภท

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสจึงเริ่มเข้ามามีบทบาทในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หลายโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน เช่น พระราม 4 เพลินจิต หรือ พระราม 9 – รัชดาภิเษก เป็นต้น และหลายโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่เช่าระยะยาว ซึ่งบางโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 120,000 ล้านบาท และประกอบด้วยพื้นที่โครงการมากถึง 1.83 ล้าน ตร.ม. ซึ่งเทรนด์การพัฒนาการโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครยังคงเป็นกระแสที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุด
ตอบโจทย์ผู้บริโภคมากที่สุด และได้รับความสนใจและการตอบรับมากที่สุดเช่นเดียวกัน

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสเป็นที่นิยมในเป็นอย่างมากในกลุ่มผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย เนื่องจากทราบกันดีว่าที่ดินในกรุงเทพมหานครตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ใจกลางเมืองโดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีพื้นที่เหลือน้อยมากและราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วง
ที่ผ่านมาซึ่งพบว่าที่ดินบางแปลงในทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานครมีการซื้อขายกันสูงกว่า ตารางวาละ 3.1 ล้านบาทในช่วงที่ผ่านมา ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดประเภทผสมผสานจึงเริ่มเข้ามามีบทบาทในช่วงหลายปีที่ผ่านมาซึ่งเป็นแนวคิดในการรวมพื้นที่ที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำหรับการพาณิชย์เข้าอยู่ใน สถานที่เดียวกัน ซึ่งโครงการ มิกซ์ยูส (Mixed-use) ในพื้นที่โครงการหนึ่งจะมีการแบ่งโซนที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยพบว่าเกือบทั้งหมดเป็น High Rise Condominium
ซึ่งยังคงแยกสัดส่วนชัดเจน นอกจากนี่ยังประกอบด้วยโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติซึ่งทราบกันดีว่าในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ตลาดท่องเที่ยวในประเทศไทยมีการเติบโตแบบก้าวกระโดด มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยกว่า 38 ล้านคนในปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมา และคาดการณ์ว่าจะพุ่งสูงถึง 40 ล้านคนในปีนี้

โดยสร้างรายได้จากการท่องเที่ยวเกือบ 2.0 ล้านล้านบาท และยังประกอบด้วยศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ รวมร้านค้าต่างๆ และอาคารสำนักงานให้เช่า เป็นต้น ซึ่งนอกจากจะเป็นที่นิยมของผู้ประกอบการเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาแล้ว โครงการที่เป็นอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสยังเป็นที่สนใจของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

นอกจากนี่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสสำหรับผู้ประกอบการมองว่าการพัฒนาแค่คอนโดมิเนียมอาจไม่คุ้มค่าเท่าที่ควรดังนั้น การทำโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use) จะสามารถตอบโจทย์ได้ดีกว่ารวมทั้งใช้พื้นที่ได้เกิดประโยชน์มากที่สุด อีกทั้งยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการทำให้การลงทุนไม่ว่าจะเป็นการปล่อยขายหรือเช่าอาจจะได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นในอนาคต

อุปทานสะสมของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส (พื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงาน) ในกรุงเทพมหานคร (ตร.ม. )

จากอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ณ ช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า อุปทานสะสมของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมประมาณ 12,645 ยูนิต โรงแรม 7,400 ยูนิต พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 1,373,760 ตารางเมตร เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ประมาณ 1,988 ยูนิต และอาคารสำนักงานอีกกว่า 1,066,726 ตารางเมตร

นอกจากนี่ยังพบว่ามีอุปทานที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วยคอนโดมิเนียมประมาณ 16,457 ยูนิต โรงแรม 7,429 ยูนิต พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 1,193,055 ตารางเมตร เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ประมาณ 2,941 ยูนิต และอาคารสำนักงานอีกกว่า 1,229,623 ตารางเมตร

อุปทานสะสมของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส (คอนโดมิเนียม, โรงแรม,เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์)ในกรุงเทพมหานคร (ยูนิต)

จากข้อมูลพบว่าอุปทานที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานคร ในส่วนของพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงานให้เช่าประเภทละกว่า 1 ล้านตารางเมตร ซึ่งสะท้อนให้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่เล็งเห็นว่าการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส จะสามารถตอบโจทย์ได้ดีกว่าการแค่พัฒนาที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดี่ยว และยิ่งเป็นการเพิ่มความสนใจให้กลุ่มผู้ซื้อมากขึ้นรวมทั้ง ยังสามารถใช้พื้นที่ได้เกิดประโยชน์มากที่สุดอีกทั้งยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการ ทำให้การลงทุนไม่ว่าจะเป็นการปล่อยขายหรือเช่าอาจจะได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นในอนาคต

นอกจากนี่พบว่าปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มูลค่าการพัฒนาแต่ละโครงการสูงกว่า 10,0000 ล้านบาท มากกว่า 10 โครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ถึงแม้ว่าบางโครงการจะเป็นโครงการพัฒนาที่ตั้งอยู่บนพื้นที่เช่ากว่า 100 ไร่ พื้นที่อาคารรวม (GFA) 1,830,000 ตารางเมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนมากกว่า 120,000 ล้านบาท แต่ผู้ประกอบการก็มั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี เนื่องจากโครงการตอบโจทย์ทั้งในส่วนของการอยู่อาศัย แหล่งงานรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบถ้วนภายในพื้นที่โครงการซึ่งลูกค้าจะสามารถได้รับความสะดวกสบายอย่างสมบูรณ์แบบ

มูลค่าโครงการสะสมและในอนาคตของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานคร, จำแนกรายปี ณ สิ้นครึ่งแรกปี พ.ศ. 2562 (ล้านบาท)

ในช่วงสิ้นครึ่งแรกของปีพ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาพบว่า ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส แล้วกว่า 52 โครงการ รวมมูลค่าการพัฒนากว่า 407,690 ล้านบาท และมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคตรวมมูลค่าอีกกว่า 687,890 ล้านบาท รวมมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1,095,580
ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นมูลค่าการพัฒนาที่สูงเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในปี พ.ศ. 2568 หากโครงการขนาดใหญ่ย่านพระราม 4 ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการจะส่งผลให้ในปีนั้นจะมีมูลมูลค่าโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครสูงกว่า 140,000 ล้านบาท

มูลค่าโครงการสะสมและในอนาคตของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส ในกรุงเทพมหานคร, จำแนกรายทำเล ณ สิ้นครึ่งแรกปี พ.ศ. 2562 (ล้านบาท)

หากพิจารณารายทำเลของมูลค่าโครงการสะสมและในอนาคตของโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพมหานครจะพบว่า 34% อยู่ในพื้นที่สุขุมวิทด้วยมูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 370,573 ล้านบาท รองลงมาในพื้นที่ลุมพินีประมาณ 20% ด้วยมูลค่าการพัฒนากว่า 222,105 ล้านบาทและพื้นที่พระราม 4 ประมาณ 15% ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมกว่า 162,300 ล้านบาท ซึ่งจากข้อมูลพบว่า ทั้ง 3 พื้นที่ตั้งอยู่ในพื้นที่พื้นที่ใจกลางเมืองโดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ซึ่งเป็นทำเลที่มีราคาที่ดินค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก และพบว่าในช่วงที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการขนาดใหญ่บางรายลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสบนที่ดินเช่าขนาดใหญ่ใจกลางเมือง เนื่องจากเล็งเห็นถึงศักยภาพของที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)

ว่าเป็นทำศักยภาพที่มีความต้องการที่ค่อนข้างสูงทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติเนื่องจากเล็งเห็นว่า การพัฒนาโครงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสยิ่งเป็นการเพิ่ม มูลค่าให้กับโครงการ และสามารถได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ถึงแม้ว่าจะต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินที่ค่อนข้าง แต่ก็คุ้มค่าสำหรับการลงทุน

จากการก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ในปัจจุบันที่กระจายตัวอยู่ในพื้นที่โดยรอบของกรุงเทพมหานคร ส่งผลให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่และขนาดกลางบางรายเริ่มเห็นโอกาสการลงทุน กระจายความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในการแข่งขันเข้าไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากขึ้น เช่น
แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะย่านพระราม 9 – รามคำแหง

พบว่าเป็นทำเลที่ค่อนข้างคึกคักในช่วงที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดใหญ่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสหลายโครงการ เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนที่กระจายตัวออกไป
โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน ที่ทราบกันดีว่าในช่วงที่ผ่านมากลายมาเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปัจจุบัน โดยเฉพาะในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด ซึ่งพบว่าในปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมามีของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวจีนสูงถึง 39,178 ล้านบาท (ขยายตัว 65.9% จากปีก่อน) โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติและในปี พ.ศ. 2562 นี่อาจจะพุ่งสูงกว่า 45,000 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มลูกค้าชาวจีนเหล่านี่สนใจโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสเป็นอย่างมาก และจะเป็นตัวเลือกแรกๆสำหรับการเข้ามาลงทุน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเห็นโอกาสในการลงทุนในส่วนนี่จึงมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส เพื่อรองรับกำลังซื้อในส่วนนี่ที่ยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง