เจาะทำเลลงทุนกลางกรุงลอนดอน โอกาสดีๆ แบบนี้จะมีอีกไหม

ถนนทุกสายกำลังมุ่งหน้าสู่มหานครลอนดอน เมื่อประตูการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เปิดกว้างขึ้น และเริ่มมองเห็นโอกาสที่ดีๆ รออยู่ข้างหน้า ด้วยหลากหลายปัจจัยที่สนับสนุนให้อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ไข่แดงใจกลางกรุงลอนดอนมีความน่าสนใจมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ราคาที่ยังคงอยู่ในระดับที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนได้ดีเยี่ยม ไม่เพียงเท่านั้นยังเริ่มมีเสถียรภาพและรอจังหวะที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ขณะที่แต้มต่อจากค่าเงินในภูมิภาคเอเชียคือปัจจัยสนับสนุนให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนกลับมาคึกคักขึ้น

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ให้ความเห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในอังกฤษมีแนวโน้มที่ดี โดยเฉพาะในย่าน Central London ซึ่งเป็นย่านที่ราคาที่อยู่อาศัยมีราคาแพง และมีข้อจำกัดของจำนวนอุปทาน (Supply) ที่ไม่เพียงพอกับอุปสงค์ (Demand) ทำให้ตลาดการเช่ายิ่งเติบโต เนื่องจากผู้คนส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะเช่าอยู่มากกว่าการซื้อบ้านอยู่

ทั้งนี้ จากผลการสำรวจของ CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang LLP พบว่า 72% ของคนรุ่นใหม่ชาวอังกฤษไม่นิยมการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่นิยมเช่าที่อยู่อาศัยเนื่องจากการซื้อบ้านต้องมีภาระค่าใช้จ่ายผูกพันเป็นระยะเวลานาน นอกจากนี้ ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายระหว่างการดำเนินการจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นค่าจ้างทนายความ อากรแสตมป์ (Stamp Duty Land Tax) ค่าจดทะเบียนที่ดิน ค่าประกันอสังหาฯ และอื่นๆ

นอกจากนี้ จากการสำรวจดังกล่าวยังพบด้วยว่า กว่า 61% ของชาวอังกฤษเลือกการเช่าบ้านเพื่ออาศัยอยู่หลังเกษียณเช่นเดียวกัน ซึ่งชี้ให้เห็นว่า Demand ในตลาดเช่ามีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในด้านของราคาที่อยู่อาศัย แม้ทำเลชั้นนำในมหานครลอนดอนราคาที่อยู่อาศัยได้มีการปรับตัวลดลงไปถึง 21.3 % เมื่อเทียบกับราคาที่เคยขึ้นสูงสุดย้อนกลับไปในปี 2557 โดยปัจจุบันมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,064,000 บาท ต่อ ตารางเมตร(ตรม.) อย่างไรก็ตาม เริ่มมีสัญญาณที่ดีของราคาที่มีเสถียรภาพและคงที่ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปีนี้ ในโซนทำเลชั้นนำเริ่มส่งสัญญาณบวกด้านการลงทุน

เนื่องจาก Demand เริ่มดีดกลับไปในพื้นที่ใจกลางกรุงลอนดอน (Prime Central London) ซึ่งประกอบไปด้วยย่านที่คนไทยรู้จักเป็นอย่างดี เช่น South Kensington, Belgravia, Chelsea, Knightsbridge, Mayfair, Soho เริ่มกลับมาเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศ ที่มองเห็นโอกาสและจังหวะในตอนนี้

ทั้งนี้ ราคาที่อยู่อาศัยในย่านชั้นนำของลอนดอนที่ปรับตัวลงมาประมาณ 2.5% ในปีที่ผ่านมา เริ่มทรงตัวเหลือเพียง 0.3% ในปีนี้ ในขณะที่จำนวนรายการทรัพย์สิน (lists) ที่มีขายอยู่ในตลาดลดน้อยลง แต่ผู้จะซื้อและขอดูบ้าน (Property Viewing) มีสัดส่วนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะผู้ซื้อภายในประเทศที่เริ่มมองเห็นมูลค่าในตลาด แค่ยังอาจไม่ตัดสินใจจนกว่าจะจบเรื่อง Brexit

“ความคาดหวังเรื่องราคาที่อยู่อาศัยระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเริ่มแคบลง เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดมีความเคลื่อนไหว รวมทั้งทำเลกลางกรุงลอนดอนยังคงเป็นจุดขายที่สำคัญ สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาฯ จากทั่วโลกโดยเฉพาะชาวเอเชีย ซึ่งมีปัจจัยหนุนในการซื้อจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย” นายกิติศักด์กล่าว

คาดการณ์ว่าช่วงเปลี่ยนผ่านของ Brexit จำนวนทรัพย์ที่ขายอยู่ในตลาดย่านชั้นนำของลอนดอนซึ่งมีจำนวนลดลง จะรักษาระดับราคาของที่อยู่อาศัยให้คงที่ หลังจากนั้นคาดว่าความต้องการซื้อและลงทุนในตลาดจะมีความเคลื่อนไหวคึกคักขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าราคาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวสูงขึ้นทันที และเชื่อว่าข้อได้เปรียบจากปัจจัยด้านอัตราแลกเปลี่ยนเงินต่อปอนด์สเตอริงของผู้ซื้อและนักลงทุนต่างประเทศ จะทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในย่านชั้นนำดีดตัวกลับมาอีกครั้ง

ทำเล/ย่านราคาต่อตารางเมตร (บาท)การเติบโตต่อไตรมาส (Quarterly Growth) Q1-2019การเติบโตต่อปี (Annual Growth)การเติบโตในช่วง 5 ปี (5-Year Growth)
Notting Hill654,3000.3 %– 0.9 %– 18.2 %
Holland Park776,9000.1 %– 1.0 %– 15.3 %
Knightbridge858,700– 0.9 %– 3.5 %– 17.2 %
South Kensington735,400– 0.8 %– 4.4 %– 20.0 %
Kensington654,3000.0 %– 1.5 %– 20.8 %
Earls Court531,600– 0.5 %– 4.2 %– 18.9 %
Marylebone654,300– 0.4 %– 5.4 %– 7.8 %
Mayfair940,5000.0 %– 2.5 %– 23.7 %
Westminster572,500– 1.9 %– 6.5 %N/A
Belgravia858,700– 0.7 %– 3.6 %– 16.4 %
Pimilco449,800– 1.9 %– 6.8 %N/A
Chelsea654,300– 0.9 %– 4.9 %– 21.8 %

จากตารางจะสังเกตได้ว่า เกือบทุกทำเลมีอัตราการเติบโตด้านราคาที่ติดลบ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลงมา เช่น ย่าน เซลซี หรือ เคนซิงตัน มีการลดลงกว่า 20% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งถ้านักลงทุนจะเข้าซื้อทรัพย์ตอนนี้ก็เหมือนว่าซื้อได้ในราคาที่ลดลงมากว่า 20% รวมทั้งค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินปอนด์สเตอริ่ง ก็เหมือนว่านักลงทุนชาวไทยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ย้อนกลับไปในปี 2552

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่กำลังสนใจลงทุนอาจมองว่า ราคาจะลดลงไปอีกไหม คาดว่าราคาในทำเลชั้นนำทั้ง 12 แห่งเริ่มทรงตัวและไม่น่าจะลดต่ำไปกว่านี้แล้ว ดูจากตัวเลข ราคาที่เติบโตในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้มีอัตราติดลบที่น้อยมากหรือเกือบเป็นศูนย์ ซึ่งหมายความว่า จะยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นในทันทีแต่ไม่น่าจะลดลงไปกว่านี้ ดังนั้นด้วยปัจจัยหนุนเหล่านี้ อยู่ที่นักลงทุนที่กำลังดูโอกาสว่าจะตัดสินใจอย่างไร แต่โอกาสแบบนี้ก็ไม่น่าจะเกิดขึ้นบ่อยๆ

ข่าวสารน่ารู้

‘แกรนด์ แอสเสทฯ’ ผนึก ‘ซูมิโตโม’ ท๊อป 5 อสังหาฯ จากญี่ปุ่น ดึง ‘เวเลอร์ ฮอสพิทอลลิตี้ฯ’ สร้างปรากฎการณ์ใหม่ด้านบริการเหนือระดับ เพื่อตอบโจทย์ลักชัวรี่ไลฟ์สไตล์ สำหรับโครงการ HYDE Heritage Thonglor